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Plus de six ans après le lancement des travaux et alors que Paris affiche des prix en baisse de - 1 % depuis décembre 2021, les quartiers autour des stations du Grand Paris Express parviennent-ils à conserver leur attractivité ?
Plus de six ans après le lancement des travaux et alors que Paris affiche des prix en baisse de - 1 % depuis décembre 2021, les quartiers autour des stations du Grand Paris Express parviennent-ils à conserver leur attractivité ? Meilleurs Agents, leader de l'estimation en ligne, dévoile la troisième édition de l'Observatoire des prix immobiliers du Grand Paris et décrypte la dynamique du marché près des gares.
Les quartiers des stations du Grand Paris Express confirment leur attractivité
Alors que Paris affiche des prix en baisse de - 1 % depuis décembre 2021 (à 10.312 euros / m2) et que le marché ralentit dans la grande couronne (+1,6 % en 2022 vs +2,5 % en 2021) et la petite couronne (+ 1,2 % en 2022 vs + 2,3 % en 2021), l'immobilier autour des stations du Grand Paris Express confirme son attractivité. En effet, les prix de l'immobilier dans les quartiers des stations continuent de surperformer en moyenne, avec une évolution plus forte que celle observée dans leurs villes : les quartiers des stations affichent une hausse de + 2,2 % en moyenne en un an contre + 1,7 % pour les villes.
Toutefois, la tendance haussière autour des stations connaît un ralentissement, sous l'effet du cycle baissier parisien qui semble entraîner plusieurs villes du Grand Paris Express. Par exemple, la station Pont de Sèvres (10.007 euros / m2) voit ses prix baisser de près de – 6 % en un an, la station Issy-Rer (7.838 euros / m2), future gare de la ligne 15 qui devrait ouvrir en 2025, observe une baisse de - 5,3 % en 1 an contre -1,5 % en moyenne dans la ville d'Issy-les-Moulineaux.
Plus de six ans après le lancement des travaux du Grand Paris Express, certaines gares amorcent également une phase d'atterrissage. Dans le quartier de la station Le Vert de Maisons par exemple, les prix baissent de – 5 % en un an après plusieurs années de hausse. À Massy-Palaiseau, les prix ont commencé à diminuer dans le quartier de la gare (-2,2 % en un an) alors qu'ils ont augmenté dans la ville (+ 4,4 %).
« Les prix immobiliers autour de ces stations ont connu des hausses importantes ces dernières années, bien supérieures à leurs villes respectives. La situation s'est inversée et on observe désormais une baisse des prix autour des gares, au profit des villes. Plus qu'un désintérêt pour ces stations du Grand Paris, il faut y voir un effet de rattrapage du marché » explique Alexandra Verlhiac, économiste chez Meilleurs Agents.
En dehors de ces phénomènes locaux, le Grand Paris reste un gage d'attractivité. En effet, de nombreux quartiers des gares résistent, malgré la tendance baissière observée dans les villes.
Par exemple, la station Nogent-Le Perreux (6.383 euros / m2), qui devrait voir la ligne 15 arriver en 2030, conserve des prix stables à + 0,1 % en contre - 1,6 % pour la ville du Perreux-sur-Marne (5.611 euros / m2). Dans le quartier de la station Bagneux (6.441 euros / m2), les prix ont augmenté de + 0,4 %, alors qu'ils ont bissé dans la ville (-1,2 %).
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Les stations les plus attractives du Grand Paris
Certaines stations du Grand Paris se retrouvent en nette surperformance par rapport à l'évolution moyenne des prix de leur ville. Par exemple, les prix ont augmenté de + 12,9 % en un an autour de la station Fort d'Aubervilliers (3.684 euros / m2) alors qu'ils n'ont augmenté que de + 0,7 % dans la ville de Pantin (6.764 euros / m2). Autour de la station Bobigny Pablo Picasso, les prix sont en hausse de + 12 % en un an (3.504 euros / m2) contre + 6,4 % à Bobigny (3.560 euros / m2). Les prix sont en hausse de + 10,6 % autour de la station Mairie d'Aubervilliers (4.035 euros / m2) contre + 4 % en moyenne à Aubervilliers (4.287 euros / m2).
« On observe des prix très attractifs autour de ces stations de la Seine-Saint-Denis avec un prix au mètre carré inférieur à 5 000€/m2 … On retrouve parmi ces stations plusieurs gares de la future ligne 15 Est dont l'ouverture est prévue à l'horizon 2030 et qui devrait enregistrer 300 000 trajets quotidiens ! » explique Alexandra Verlhiac.
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